Waarom ik wil beleggen in vastgoed

Categories Vastgoed
beleggen in vastgoed

Net als een hoop anderen die op zoek zijn naar financiële onafhankelijkheid, ben ik geïnteresseerd in vastgoed. Laatst schreef ik al een post dat ik voorlopig geen aandelen meer koop, maar het bedrag dat ik maandelijks beleg op de bank laat staan. Dit geld dient straks als eigen inbreng bij de aanschaf van een beleggingspand.

Hoger rendement?

Vaak denken mensen dat vastgoed enorm veel rendement oplevert. Dat kán zo zijn, maar hoeft helemaal niet. Sterker nog, in veel gevallen levert beleggen in een wereldwijde mix van aandelen en obligaties een beter rendement op dan een te verhuren woning in Nederland. Ik heb wel eens gehoord dat het gemiddelde rendement zo rond de 3 à 4% ligt. Niet echt een rendement om over naar huis te schrijven. Toegegeven, op de bank krijg je minder, maar een aandelenportefeuille moet toch zeker 7-8% jaarlijks kunnen opbrengen.

Wat ik het mooie vind aan vastgoed, is dat je door arbeid te verrichten en slim te zijn je rendement kan verhogen. Je kunt bijvoorbeeld waarde toevoegen door te verbouwen, een extra kamer te maken of iets dergelijks. Dat levert waarde in de woning op.

Daarnaast kan je een vastgoedbelegging financieren, iets dat met aandelen of andere beleggingen niet zo makkelijk gaat. Financieren van je belegging zorgt voor een hefboomeffect. Ondanks dat je rente betaalt, kan je met je eigen vermogen dus meer beleggen dan wanneer je geen financiering gebruikt.

Tot slot, de vastgoedmarkt is inefficiënt. Voor degenen die de efficient market theory kennen, men gaat ervan uit dat de aandelenmarkt grotendeels efficiënt is. Alle mogelijke informatie is al verwerkt in de prijs van een aandeel of obligatie. Kort gezegd, als er informatie is waardoor blijkt dat een aandeel meer waard zou kunnen worden, kopen veel mensen die aandeel waardoor de prijs stijgt tot het niet meer waard kan worden. Zo is alle informatie in de prijs ingebakken en kan je niet slimmer zijn dan de rest van de markt. Ben je dat wel, dan hebben we het vaak over een illegale handel met voorkennis.

Vastgoed is behoorlijk inefficiënt. Je kunt dus mazzel hebben met een deal, omdat je de verkopers kent, of omdat ze je de deal gunnen. Je kan een woning kopen van een familie die een huis heeft geërfd, en er zonder kopzorgen vanaf wil. Of je kan een woning in slechte staat kopen, opknappen, en winst maken.

Nadelen

Uiteraard zijn er ook nadelen aan het beleggen in vastgoed. Het eerste nadeel is dat het een hoop werk kan zijn. Uiteraard kan je alles uitbesteden maar dat vreet in je rendement. Als je alles zelf doet kan je het misschien gaan zien als een tweede baan. Verbouwen kost ontzettend veel tijd, maar ook het beheren van een verhuurd pand kost tijd. Dat kan veel of weinig zijn, maar helemaal passief gaat het nooit zijn.

Het tweede nadeel is dat je, net als met aandelen, gevoelig bent voor de markt. De waarde van je belegging kan fluctueren met de huizenprijzen bijvoorbeeld. Dat is bij vastgoed een groter probleem, omdat je moeilijker kan diversificeren (je koopt niet zomaar 1000 huizen verspreid over de wereld) en je geld zit flink opgesloten in de bakstenen. Je kan niet zomaar zonder moeite of kosten je belegging verkopen, zoals je met aandelen wel kan doen.

Desondanks denk ik dat vastgoed kan helpen met de weg naar financiële vrijheid. Wie doet dit al? Wie nog niet?

7 thoughts on “Waarom ik wil beleggen in vastgoed

  1. Het nadeel vind ik dat er, in ieder geval in ons geval, een zeer groot deel van je eigen geld in één object komt te zitten. Stel je koopt een object voor een ton. Bij de meeste beleggingshypotheken kun je maximaal 70% financieren. Dat betekent 30k zelf inbrengen alleen al voor de financiering. In verhouding tot onze huidige financiën met 10k buffer en 11k belegd vermogen vind ik dat een te fors aandeel. Plus dat wanneer er een tegenvaller is, bijvoorbeeld langere tijd geen huurder, dat dan ook een heel groot deel van de passieve inkomsten wegvallen terwijl er wel vaste lasten tegenover staan.

    Wat ik me eerder kan voorstellen is dat we onze huidige hypotheek (grotendeels) aflossen, dan verhuizen en onze huidige woning dan, al dan niet met financiering voor kleinere hypotheek bij het nieuwe huis, gaan verhuren.

    1. Hi, daar heb je gelijk in. De diversificatie is een probleem dat ik in de post ook noem. Aan de andere kant, de cijfers die jullie noemen zijn ook niet helemaal juist, aangezien je belegde vermogen veel groter zou kunnen zijn als je kiest voor niet extra aflossen op de hypotheek. Mijn mening is dat je hypotheek aflossen voor hetzelfde probleem zorgt als de aankoop van een beleggingspand, in termen van het gebrek aan diversificatie en liquiditeit. Om die reden zou ik eerder kiezen voor een beleggingspand dan heel veel aflossen op mijn hypotheek. De nadelen zijn grotendeels gelijk, en de rente op je primaire woning is lager en aftrekbaar.

  2. Een beleggingspand zorgt voor een redelijk stabiel rendement. Zeker wanneer je een pand binnen verstedelijkt gebied hebt en met een courante huurprijs rekent. Dan is het risico op leegstand erg beperkt.
    Ik ben het helemaal met je eens dat de woningmarkt zelfs in deze tijd nog volop kansen biedt voor particuliere beleggers. Het blijft een kwestie van goed zoeken en bereid zijn om wat achterstallig onderhoud aan te pakken.

    1. Precies wat je nu zegt. In de huidige markt een netjes opgeknapt appartement kopen is dom. Daar ga je geen cashflow uit halen. Goede deals zijn echter nog te vinden.

      1. Cash is king in zo’n geval! Zeker met de strengere leennormen kan je een pand met wat opknapwerk makkelijker kopen dan de starter die de verbouwing wil financieren.

        Op termijn hebben wij er wel interesse in. Misschien ons huidige huis aanhouden en verhuren, dat scheelt al een heel stuk transactiekosten.

        1. Precies. Dat is de reden dat ik mijn cashpositie wil vergroten ipv meer op de beurs te investeren. Daarnaast is mijn investeringspartner redelijk vermogend dus dat geeft mogelijkheden.

          Eigen huis aanhouden en verhuren is zeker een optie, en kan transactiekosten schelen. Ook kan het helpen dat je door aflossingen en waardevermeerdering al onder de 70% LTV komt met je hypotheek, waardoor je investering nihil kan zijn. Je moet dan natuurlijk wel een courant huis hebben op een locatie die voor huurders aantrekkelijk is.

Reageren op dit bericht