Waarom ik in vastgoed wil beleggen: BRRRR

Categories Vastgoed
vastgoed brrrr

Net als een hoop anderen die op zoek zijn naar financiële onafhankelijkheid, ben ik geïnteresseerd in vastgoed. Laatst schreef ik al een post dat ik voorlopig geen aandelen meer koop, maar het bedrag dat ik maandelijks beleg op de bank laat staan. Dit geld dient straks als eigen inbreng bij de aanschaf van een beleggingspand.

Eerder verschenen al:

Waarom ik wil beleggen in vastgoed

Waarom ik wil beleggen in vastgoed: financieren

BRRRR!

Het is november, het is koud, en vergeleken met mijn vakantieoord is het helemaal bibberen geblazen! Maar dat is niet wat ik bedoel met BRRRR. Het gaat hier om een term, een afkorting, die bedacht is door Brandon Turner, de co-host van vastgoedpodcast Bigger Pockets.

BRRRR staat voor Buy, Rehab, Rent out, Refinance, Repeat. Dit is een strategie die al lang door vastgoedbeleggers wordt toegepast, maar ik hoorde er voor het eerst over op de BP Podcast. Brandon is blijkbaar met een fancy afkorting gekomen voor deze oude strategie.

De strategie is heel simpel. Je koopt een woning die flink aan onderhoud toe is. Je knapt het op (rehab), je verhuurt het pand, dán ga je naar de bank om te herfinancieren tegen de nieuwe waarde van na het opknappen, en dan herhaal je het hele riedeltje met een volgend pand.

Snelheid van je vermogen

Iedereen weet dat investeren in vastgoed veel vermogen vraagt. Je moet immers een groot deel van de woning zelf financieren, meestal 30% als minimum. Dat betekent dat het niet gek is als je 50.000 euro in een pand moet stoppen. Het kan jaren duren voor je dit bedrag bij elkaar gespaard hebt, waardoor je maar heel langzaam nieuwe woningen kunt kopen.

BRRRR zorgt ervoor dat de snelheid van je vermogen groter wordt. Want door waarde toe te voegen en dan te herfinancieren kan je een groot deel (of alles) van je initiële vermogen weer uit het pand halen. Je hebt daarna nog steeds 30% eigen vermogen in het pand, maar je cash investering heb je weer terug.

Een voorbeeld

Ontsladebaas ziet een interessante deal voorbij komen. Er is veel achterstallig onderhoud, en er is potentie om een extra kamer toe te voegen waardoor zowel de huurprijs als de waarde van het pand kunnen stijgen.

De woning kan gekocht worden voor 100.000 euro, en heeft voor 20.000 verbeteringen nodig. De waarde na de verbouwing is 150.000. ODB kan bij een bank 70k lenen voor de aankoop, en zelf 30k plus 20k verbouwingskosten inleggen.

Na de verbouwing is de totale kostprijs 120k en de waarde 150k. De woning wordt verhuurd voor 1.000 euro per maand, en Ontsladebaas gaat na een jaar naar de bank voor een herfinanciering. Hij krijgt de mogelijkheid om 70% van de huidige waarde te financieren, een bedrag van 105.000 euro. Met dat bedrag lost hij de oude hypotheek van 70.000 af en ontvangt hij cash 35.000 euro. De totale hoeveelheid cash die nu in het pand zit is nog maar 15.000 euro. Een volgende pand kan dus sneller worden aangekocht. Dit is geen kwestie van teveel lenen: het eigen vermogen in de woning is gestegen tot 45.000 euro.

Heeft iemand van jullie al eens ge-BRRRR’d?

21 thoughts on “Waarom ik in vastgoed wil beleggen: BRRRR

  1. “De woning kan gekocht worden voor 100.000 euro, en heeft voor 20.000 verbeteringen nodig. De waarde na de verbouwing is 150.000.”

    Volgens mij zou de woning in dit geval 130.000 waard zijn, of de verbeteringen zijn duurder dan de 20.000? Je moet voor deze strategy dus onder de marktwaarde kunnen inkopen, of je moet verbeteringen uit kunnen voeren voor minder dan de marktwaarde.

    Maar als je een van die twee kunt, waarom zou je je dan niet 100% daarop focussen? (dus vastgoedhandelaar worden, of aannemer)

    1. De kostprijs van een verbouwing is soms minder duur dan de totale toegevoegde waarde. Dat komt omdat je er energie en moeite in moet steken.

      Als je inderdaad hier echt goed in bent, dan is het wijs om er meer mee te doen. Maar ook voor de mensen die niet in het vastgoed zitten zijn er goede deals te vinden. De vastgoedmarkt is niet zo efficiënt als bijvoorbeeld de aandelenmarkt, dus onder de waarde inkopen en verbouwen is mogelijk. Al is dat in de huidige markt wat moeilijk aan het worden.

  2. Klinkt als een leuk spelletje. Maar met vastgoed zit het zo: sometimes you win some, sometimes you lose some. Wij hebben net ons vierde verhuurpand met (veel) verlies verkocht. Je hebt nl niet alles in de hand, en soms is het gewoon beter om nu een groot verlies te pakken dan op lange termijn een nog groter verlies op te stapelen.
    Ook met verbouwingen weet je vaak wel waar je aan begint, maar nooit waar je eindigt, is onze ervaring na 5 verbouwingen ofzo.
    Dat met die leningen en herfinancieren hebben we nog geen ervaring mee. Wij proberen zo min mogelijk leningen te hebben tout court, dat zorgt voor minder risico. Als je gewoon cash de koopsom + extras voor verbouwingen klaar hebt liggen kan je vaak ook een veel betere prijs onderhandelen hebben we gemerkt.

    1. Hoi Nona, bedankt voor het delej van je ervaringen! Nooit leuk om verlies te maken, maar dat hoort er helaas bij. Hetzelfde geldt voor aandelen en eigenlijk alle soorten beleggingen. Wat betreft cash kopen, dat is inderdaad een sterke onderhandelingspositie als je genoeg middelen hebt. Bedankt voor je reactie!

  3. Interessant maar geen ervaring mee. Wel zag je in Rotterdam pandjes in de straat die verbouwd werden (echte opknappers) en snel doorverkocht werden boven de marktprijs. En dat zijn er tientallen in Rotterdam… en die verdienen er echt wel aan. Zo was de vraagprijs 90.000 en werd die verkocht voor 136.000 euro. Kleine verbouwing en kassa.

    1. Jup, dat kan heel lucratief zijn. Moet je wel de goede connecties en voldoende middelen hebben denk ik. Iets waar ik nog niet ben, maar op termijn wel hoop te komen.

  4. Interessant concept, wij willen in de toekomst nog iets met vastgoed gaan doen maar zijn op dit moment voornamelijk bezig met de eigen hypotheek en dividend aandelen. Langzame vorderingen maar het voelt goed. Leuke blog heb je hier!

    1. Dankjewel! Goed dat jullie ook bezig zijn. Ik heb behalve mijn eigen woning nog geen vastgoed, beleg wel in aandelen, obligaties en cryptocurrencies. Het plan is wel daar op relatief korte termijn vastgoed aan toe te voegen.

  5. Wij zijn het van plan om te doen met onze eerste twee panden. Voor weining gekocht, veel aan verbouwd, nu verhuurd en we zijn aan het overwegen om ze te her-financieren en/or te verkopen ivm de waarde stijging. Het is wel mogeljk maar werkt alleen in een vlakke of ligt stijgende markt en je moet tijd hebben! Nu is het een slechte tijd hiervoor ivm schaarste aan aannemers, wat ook weer hun rates omhoog stuwt. Huren zijn wel lekker hoog, dat helpt. Je eigen tijd erin steken is nog het beste, maar dan moet je die wel hebben (lees met kinder wordt dit al moeilijker, tenzij je er zelf in gaat wonen en daarna verhuren.

    1. Helemaal gelijk in dat dit momenteel lastig is. Dat is de reden dat ik nog geen kans heb gezien een pand aan te kopen (behalve mijn eigen woning). Ik ga namelijk niet 15 of 16 keer de jaarhuur betalen… Wat voor jullie wel helpt overigens, bij herfinanciering geldt de huidige waarde die natuurlijk flink hoog is. Dat in combinatie met de verbouwingen moet zorgen dat je toch wat kapitaal uit de panden kunt halen of niet?

  6. Uitgaande van een waarde van 150K en een huurprijs van 1k per mnd genereer je rendement van 8% bruto op jaarbasis, knap. Heb me ooit laten vertellen dat 6% reëel zou zijn bij verhuur (van een woning). Is de beoogde woning een zelfstandig object of maakt het deel uit van een VVE? Bij het laatste, hoe staat de VVE t.o.v. verhuur (evt. AIRBnB)? Wat is je stemrecht en hoe verhoudt zich dat tot het geheel? Wat zijn de (geprognoticeerde) kosten van (her)financiering, onderhoud etc.? Hoe ga je om met het huurrecht? Contract voor …… termijn?

    Ik klink wellicht negatiever dan ik beoog, maar ik ben enigszins sceptisch b.b.t private huur en verhuur.

    1. Hoi, je hebt helemaal gelijk hoor! In geen enkele manier zijn de cijfers in deze post op waarheid gebaseerd ;-). Ik noem gewoon iets dat enigzins plausibel is. Daarnaast, een bruto rendement van 8% is niet spectaculair. Sterker nog, na aftrek van kosten mag je blij zijn 5 over te houden. Daar komt natuurlijk wel weer bij dat je dit weer kan verhogen met leverage. Op dit moment ben ik met je eens dat 8% bruto huuropbrengst lastig te behalen is, zeker in de steden. Daar betaal je ipv 12x de jaarhuur al gauw 16-17 keer de jaarhuur, wat de rendementen extreem laag maakt. Daarentegen, wat nou als je in 2012-2013 een aantal appartementen kocht? Met de huidige huur zijn die dan al beter dan 10x de jaarhuur, wat voor goede rendementen zorgt.

        1. Met waarheid bedoelde ik dat de cijfers die ik noem niet daadwerkelijk bij een deal hoort waar ik nu naar kijk. Gelukkig heb je de woning verkocht voor de prijs die je wilde. Niet met verlies verkocht dus?

          1. Nee, ooit gekocht voor 1600 per m2 en verkocht voor 6000 per m2 CASCO (in euro’s). Kortom een netto rendement van 6% per jaar (afgerond).

          2. Wow, dat is erg goed. Dat rendement is namelijk ook nog op je woning, of was het een beleggingspand? Daarnaast waarschijnlijk inclusief hypoteek, dus een rendement op eigen vermogen dat nog groter was?

  7. Je vraagt erom,
    het was mijn 1e/eigen woning. Ruim 20 jaar terug gekocht, voor 2/3 gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek. Waarom aflossingsvrij?: ik wilde zelf bepalen of, wanneer en hoeveel ik al dan niet per jaar betaal/aflos.
    Had een vaste rente maar die heb ik ca.2003 omgezet naar variabel. Had ik veel eerder moeten doen. Waarom? van 6.8% naar ca 3%, toen.

  8. Het principe is helder. Alleen banken financieren op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, niet in lege staat. Dus die investering moet ervoor zorgen dat je ook veel meer huur kunt vragen.

  9. De taxateur zal voor de berekening van woning in verhuurde staat een huurprijs moeten bepalen. Bij een hogere huurprijs zal de woning meer waard zijn.

    Vergroten van aantal m2 ‘kan’ lastig zijn. Maar meer kamers of verbeteren van energielabel, misschien een dakkapel. Maar dit kunnen dure investeringen zijn. En dit zal de ROI drukken.

    Denk dat het beter is om de aankoop en verbouwing te financieren met eigen middelen. Dan kan je namelijk wat scherper inkopen. Dan verhuren. En daarna pas je eigen middelen uit het pand trekken d.m.v. een langlopende lening bij een bank of crowdfunding etc.

    Als je geen eigen middelen hebt dan misschien een korlopende lening (paar maanden).

    1. Ik snap hem! Lijkt me inderdaad goed om met eigen middelen te kopen en dan te herfinancieren. Dat is een optie als je BRRRR toepast 😉

Reageren op dit bericht