Waarom ik in vastgoed wil beleggen: drie keer winst

Categories Vastgoed
vastgoed drie keer winst

Net als een hoop anderen die op zoek zijn naar financiële onafhankelijkheid, ben ik geïnteresseerd in vastgoed. Laatst schreef ik al een post dat ik voorlopig geen aandelen meer koop, maar het bedrag dat ik maandelijks beleg op de bank laat staan. Dit geld dient straks als eigen inbreng bij de aanschaf van een beleggingspand.

Eerder verschenen al:

Waarom ik in vastgoed wil beleggen

Waarom ik in vastgoed wil beleggen: Financiering

Waarom ik in vastgoed wil beleggen: BRRR

Drie bronnen van winst

Wie in aandelen belegt heeft twee winstbronnen. De belangrijkste in waardestijging. Je aandelen worden meer waard, en als je inkomen nodig hebt kan je ze verkopen en je winst verzilveren. Daarnaast keren sommige bedrijven dividend uit aan de aandeelhouders. Daarmee wordt een deel van de vrije cashflow uitgekeerd aan de eigenaren.

Als je obligaties of andere soorten leningen uitzet ontvang je rente over je geld. Die rente is meestal vast, en is gegarandeerd. Schuldeisers gaan voor eigenaren, dus de kans dat je je geld terugkrijgt is groter dan bij het bezit van aandelen. Hier staat tegenover dat de verwachte rendementen lager zijn. Je voornaamste bron van winst is dus inkomen uit rente. Daarnaast kunnen leningen op de secundaire markt meer of minder waard worden, onder andere afhankelijk van de geldende rentes op de geldmarkt. Een waardestijging van je obligatie kan dus een bron van winst zijn.

Bij vastgoed heb je nog een derde bron van winst. Dat is de afbetaling van je lening (als je het pand financiert). Eigenlijk is dit natuurlijk geen echte winst, afbetalingen zijn cashflow maar geen kosten. Maar door de manier waarop veel vastgoeddeals worden geanalyseerd en gestructureerd kan deze afbetaling toch als winst worden gezien.

Een voorbeeld

Ik ben op zoek naar een beleggingspand. Dit is lastig, er is weinig voorraad op de woningmarkt en de woningen zijn snel weg voor veel te hoge prijzen. Anyway, als ik een deal analyseer kijk ik naar een aantal zaken. Allereerst de kosten om te kopen. Dat zijn de aankoopprijs, de kosten koper en de kosten om het huis verhuurbaar te krijgen. Daar kunnen verbouwingskosten en onderhoud in zitten. Dat getal zet ik in verhouding tegen de te verwachten huuropbrengsten en daar moet een factor uit komen die ik acceptabel vindt. Vervolgens, als dat goed is, speel ik in mijn spreadsheet met de cijfers voor de financiering. Hoeveel procent financier ik (en dus hoeveel eigen geld is er nodig) en wat is het rentepercentage. Uit die twee komt de financieringslast, de cashflow die nodig is voor de combinatie van rente en aflossingen.

Daarna bepaal ik de verwachtte kosten voor verhuur. Er zijn altijd lopende kosten, zoals de VVE, verzekeringen, reserveringen voor onderhoud en leegstand. Uiteindelijk kom ik daarmee op een cashflowoverzicht. Dat is de huur, minus de kosten, minus de financieringslasten. Deze moet positief zijn uiteraard, en het liefst elke maand wat cash opleveren. Daarnaast kijk ik ook naar de winst, dat is de vrije cashflow plus de aflossingen.

Als alles goed is dan vind ik het een goede deal en kan ik een bod uitbrengen. Nu kan ik op drie manieren geld verdienen.

De eerste en belangrijkste is voor mij cashflow. Elke maand, hoe dan ook, ontvang ik huur en na het betalen van de kosten en de hypotheek blijft mijn deel over.

Daarnaast kan de woning meer waard worden. Dat is niet gegeven en huizenprijzen fluctueren flink, dus in mijn analyse hou ik hier geen rekening mee. Maar over het algemeen mag je verwachten dat de prijzen op lange termijn iets stijgen. Dat is een stukje extra winst.

En dan, zelfs als de prijzen niet stijgen, en de cashflow 0 is, betaal ik de hypotheek af. Dat is daarmee een verkapte vorm van winst, want als al het andere geen geld oplevert is in elk geval na 30 jaar de woning helemaal van mij.

Dat maakt voor mij vastgoed interessant.

2 thoughts on “Waarom ik in vastgoed wil beleggen: drie keer winst

  1. Goed bedoeld advies (en zoals je al aangaf): zorg dat je altijd positieve cashflow hebt voor je pand (inclusief aflossing!). Bij voorkeur vanaf dag 1. Je moet eigenlijk nooit willen dat je elke maand geld moet toeleggen op je pand (een doodzonde), zelfs al maak je op papier “winst”.
    Succes met je zoektocht!

    1. Helemaal gelijk in! Ondanks dat de aflossingen geen kosten zijn, moet je ze wel betalen. Ik ga geen cash flow negatieve investeringen doen. Erg slecht idee! Bedankt voor het advies 🙂

Reageren op dit bericht