Waarom ik in vastgoed wil beleggen: financiering

Categories Vastgoed
vastgoed financiering

Net als een hoop anderen die op zoek zijn naar financiële onafhankelijkheid, ben ik geïnteresseerd in vastgoed. Laatst schreef ik al een post dat ik voorlopig geen aandelen meer koop, maar het bedrag dat ik maandelijks beleg op de bank laat staan. Dit geld dient straks als eigen inbreng bij de aanschaf van een beleggingspand.

Eerder verscheen al Waarom ik wil beleggen in vastgoed.

Beleggen met geleend geld

Ik heb altijd geleerd nooit te beleggen met geld van een ander. Alhoewel, ik moet zeggen dat ik nooit officieel heb geleerd te beleggen, maar toch. Het is een vaste wijsheid geworden om alleen te beleggen met geld dat je bereid bent te verliezen, en andersmans geld verliezen is niet zo netjes.

Toch kan het voor je rendement heel aantrekkelijk zijn om met geleend geld te beleggen. Dit werkt natuurlijk alleen als je verwachte winst groter is dan de rente die je over de lening betaalt, maar toch. Dat is absoluut mogelijk, al helemaal in de huidige situatie met extreem lage rentes.

De reden dat je met geleend geld meer rendement kan behalen is eenvoudig. Je kunt meer beleggen. Het geld dat je moet terugbetalen blijft gelijk, de winst hoef je niet terug te betalen. Dus als de winst groter is dan de betaalde rente maak je meer rendement dan als je puur met eigen geld zou beleggen.

Eenvoudig rekenvoorbeeld

Stel je hebt 100.000 euro om te investeren. Je kan dan 1 appartement van 100k kopen en dat verhuren. Stel dat je netto huurinkomsten minus kosten 8.000 per jaar zijn (8%), dan is dat je maximale rendement.

Je kan echter ook naar de bank gaan, een hypotheek vragen op dat pand en een eigen inbreng van 20% doen. Jij legt dan 20.000 in, de bank financiert 80.000. Als de rente 4% is, betaal je per jaar 3.200 aan rente. Je netto inkomen na kosten en rente is dan dus 4.800. Je kunt nu echter 5 appartementen kopen met je 100.000 euro vermogen, dus kan je in plaats van 8.000 euro inkomen zorgen voor 5 x 4.800 = 24.000 euro inkomen, een rendement van 24%!

Uiteraard moet je oppassen hiermee. Als je teveel financiert kan je in de problemen komen als je vastgoed minder waard wordt, en je gedwongen moet verkopen. Daarnaast is de 24% rendement hier die ik schets de pure winst. Het is niet de cashflow, want daarin moet je nog de aflossing op de hypotheken meetellen. Het kan dus heel goed zo zijn dat ondanks dat je winst groter wordt, je cashflow kleiner wordt door te financieren omdat je leningen moet afbetalen.

Nederlandse banken financieren meestal maximaal 70% van een beleggingspand, ook iets om rekening mee te houden.

Waarom met vastgoed

De reden dat vastgoed interessant is om met geleend geld te investeren, is dat je een onderpand hebt. Als je van de bank geld leent dan geef je het vastgoed als onderpand. Dat kan door de bank verkocht worden, waardoor je betere voorwaarden op je lening kan krijgen dan bij een gewone lening.

Ik denk niet dat ik snel met een normale consumentenlening zou willen beleggen, tenzij de voorwaarden daarvoor goed genoeg zijn.

Wat in elk geval heel belangrijk is, is dat je alle mogelijke opties goed doorrekent. Een spreadsheet kan je hierbij helpen. Zorg er in elk geval voor dat je aan scenario-analyse doet. Je wil namelijk zeker weten dat ook in slechte situaties (leegstand, onderhoud, plotselinge gedwonge verkoop onder water) je niet ten onder gaat.

Beleggen jullie met geleend geld, met name voor de vastgoedbeleggers onder jullie?

7 thoughts on “Waarom ik in vastgoed wil beleggen: financiering

    1. Waarom eerst je huis afbetalen? Hoe veel moet je nog? Of is je rente zo hoog dat je dat de moeite waard vindt?

  1. In theorie intersant. Voorloppig houd ik het bij mij eigen geld. Investeer wel in sameningeld. Die hypotheken verstreken in onroerend goed. Relatief weinig risico en ook ruim 4% rendement.

    1. Ik heb ook een lening uitstaan bij Sameningeld. Toch ben ik niet zo gecharmeerd van dit type investeringen. De upside is beperkt (namelijk maximaal de rente die je ontvangt min de kosten) terwijl de downside behoorlijk wat verlies kan opleveren. Nu is de kans op wanbetalen bij een hypotheek met onderpand natuurlijk niet zo groot, maar toch. Ik hou het bij deze lening en eentje die ik via Knab Crowdfunding heb verstrekt. Wel is het beter dan je geld op de bank te zetten inderdaad!

  2. Nee, dat durf ik eigenlijk nog niet zo goed aan. Misschien in de toekomst, als we in ieder geval qua huis enzo zelf precies hebben wat we willen en dan nog geld overhouden.

    Overigens moeten er dan natuurlijk wel banken zijn die je 5x 80k willen lenen; dat is toch 400k, wat voor veel mensen niet zo snel haalbaar is. Los daarvan klinkt het op papier heel mooi en bijvoorbeeld bij mensen als Cheesy Finance zie ik ook echt wel dat er kansen liggen. Wat dat betreft is het dus zeker wel aantrekkelijk.

    1. Inderdaad, het is belangrijk om eerst alles op orde te hebben.

      Wat betreft mijn voorbeeld van 5x80k, dat is niet nodig ;). Het werkt ook met 1x80k, als rendementpercentage maakt het namelijk niet uit of je voor 100k 1 woning koopt of voor 20k en 80k gefinancierd 1 woning.

Reageren op dit bericht