Hoge huizenprijzen benutten

Laatst klaagde ik over de hoge WOZ-waarde. Logisch, want daardoor gaan mijn belastingen omhoog. Deze waardering was echter terecht.

Huizenprijzen

Als je een starter bent op de huidige woningmarkt dan heb je het niet makkelijk. Hypotheken worden minder makkelijk verstrekt, en de prijzen rijzen de pan uit. Dat maakt het moeilijk om met een startsalaris iets te kunnen financieren.

Doorstromers hebben het misschien iets makkelijker. Als ze hun woning niet al te duur hebben gekocht zitten ze waarschijnlijk op een aardige overwaarde. Als je verhuist moet je je overwaarde meenemen als eigen geld in je nieuwe woning. Dat helpt zeker om de hoge prijzen enigszins betaalbaar te maken. Uiteraard is dit effect het sterkst als je kleiner gaat wonen, of van de randstad naar het oosten verhuist. Dan neem je relatief meer overwaarde mee dan je extra moet betalen voor je nieuwe huis. Andersom geldt dat net zo. Als je groter gaat wonen, en je huidige woning is 30% meer waard geworden dan is die grotere, duurdere woning ook 30% meer waard geworden. In absolute euro’s kost dat dus geld.

Zo zie je dus dat je de hoge huizenprijzen kunt gebruiken als doorstromer. Maar kan dat ook als je niet van plan bent te verhuizen?

Zittenblijvers

Ik ben een echte zittenblijver. Ik wil namelijk niet verhuizen. Maar als de vraagprijs van de buren (en het feit dat het appartement binnen een week verkocht was) enige indicatie is, zit ik op een behoorlijke overwaarde. Je kan iets doen met die overwaarde!

Bijvoorbeeld je bank vragen de rente aan te passen. Veel hypotheken gaan uit van risicoklassen. Als je in verhouding veel leent ten opzichte van de waarde van de woning is het risico voor de bank groot. Namelijk, als je stopt te betalen en de bank moet het huis verkopen, dan is het maar de vraag of dat voldoende is om de schuld af te lossen. Echter, als je maar de helft van de woningwaarde hebt geleend is het risico helemaal niet zo groot. Ze kunnen dan met een gerust hart de woning veilen en zeker weten dat ze hun geld terugkrijgen.

Wat banken dus doen is het indelen van hypotheken in risicoklassen. Bijvoorbeeld <70% van de waarde, 70-80%, enzovoorts. Hoe lager de hypotheek ten opzichte van de waarde, hoe lager de rente die je betaalt. Je kan dus nu al naar de bank gaan en om renteverlaging vragen!

Voor mij geld dit helaas niet, aangezien ik mijn appartement met NHG heb gekocht. Dat is een soort garantie die je koopt voor de bank, en waarvoor je in ruil een lagere rente krijgt. NHG is bij mijn bank (wellicht bij allemaal?) de laagste risicoklasse dus daar zit voor mij geen winst in.

Overwaarde vrijmaken

Je kan natuurlijk ook een tweede hypotheek nemen. Dan neem je een extra schuld op, met als onderpand je huis. Dit maakt deze lening goedkoper dan een persoonlijke lening bijvoorbeeld.

Uiteraard is dit een slecht idee als je van dat geld een Rolex koopt, of een sportauto, of er een paar keer van op cruise gaat. Maar wat nou als je dit geld inzet voor andere zaken? Voor investeringen die een waarde hebben, hopelijk vergroten, en daarnaast ook nog cashflow bieden? Zou je tegen 2-3% lenen om vervolgens dat te investeren in indexfondsen die een historisch rendement hebben van het drievoudige? Of in dividendaandelen waarmee je met de dividenden de volledige hypotheeklasten kunt betalen? Of wellicht koop je er meer vastgoed van, zoals een kleine studio waar je geen hypotheek voor nodig hebt, die je dan aan een student verhuurt?

Hoe denken jullie hierover? 

16 Comments

  1. Wij zijn van plan om het laatste te gaan doen. Lekker laag lenen en teruginvesteren met 2-3 keer hoger rendement. Ja, risico, ja kan mis gaan. Maar als je een beetje onderzoek doet en wat risico’s kan afdekken, dan moet dit nog best wel acceptabel (en financieel voordelig) zijn. Op de lange termijn, dat wel!

    1. Zou je dan beleggen in vastgoed of in aandelen? Ik neig meer naar aandelen, gezien de liquiditeit. Alhoewel ik nu nog niks van plan ben. Wellicht over een jaar ofzo.

      1. Nee, juist eerder vastgoed vanwege de cashflow, moet die (nieuwe) hypotheek tenslotte ook betalen! Maar als de markt crashed zou ik mogelijk nog wel een deel in dividend aandelen stoppen.

        1. Ik neig juist meer naar aandelen. Voor vastgoed kan je sowieso een lening aangaan, en als de verwachte rendementen dus gelijk zijn kan je beter in aandelen zitten in verband met de liquiditeit. Tenzij je de volledige inbreng eigen middelen voor een nieuw beleggingspand kan financieren met de overwaarde uit je eigen woning waardoor je zonder cash een deal in kan gaan. Ik vraag me alleen af of banken daarin mee gaan.

  2. Ik heb onlangs voor de laatste optie (vastgoed) bij de bank aangeklopt maar daar zijn ze toch niet erg happig op heb ik gemerkt. Wat is jullie ervaring?

  3. Geld lenen om te beleggen is in mijn ogen twee keer risico nemen. Niets voor mij, het kan zo vreselijk fout gaan. Wat als de markt 30% instort? En geen rendement, en een schuld die je terug moet betalen. Bij het lenen voor vastgoed ligt het iets genuanceerder omdat je, als het goed is, een goed rendement krijgt in de vorm van huur. Maar wat als het dak gaat lekken of er komen andere grote reparaties? Weg winst. Niet teveel door een roze bril naar dit soort dingen kijken zeg ik dan maar.

    1. Rendement op vastgoed is in de basis niet anders dan op aandelen. Enige verschil is dat je bij vastgoed elke maand een inkomen ontvangt. Ook dat kan zoals je al aangeeft tegenvallen.
      Of ik een deel overwaarde vrij maak op deze manier weet ik nog niet, ik twijfel nog flink door de genoemde risico’s. Wel is dit een van de snelste manieren om vermogen op te bouwen en in te sluiten. Het risico is beperkt tot het wel of niet kunnen betalen van de extra hypotheek. Dat is in een geval als deze niet meer dan 200-300 per maand, wat prima mogelijk is.

  4. De bank gaat niet mee in je tweede hypotheek. Ik ben er al een tijdje mee bezig maar de mogelijkheden zijn erg beperkt, tenzij je het geleende geld in een verbouwing van je woning steekt. Ik neig naar verhuizen om m’n overwaarde te verzilveren en zo een extra pand voor de verhuur te verwerven. Voor zover ik het nu kan zien is dat voor mij de beste optie. Ik heb hier al meerdere gesprekken over gehad met adviseurs, al zijn er maar weinig die het echt snappen.

    1. Zelfde probleem hier Bart, in hoeverre denk je dat het mogelijk is om het geld te lenen voor de ‘verbouwing’ terwijl je dat eigenlijk gebruikt voor (een deel van) de aankoop van vastgoed?

    2. Heb je alleen je eigen bank gevraagd of meerdere banken? Ik kan me goed voorstellen dat ze bedenkingen hebben, aan de andere kant zal er toch wel een zijn die met je meegaat hierin?

      1. Tussenpersoon de hypotheker en de abn. Beide geen mogelijkheid en de eerste neigt direct naar ‘consumptief krediet’ (pl met torenhoge rente dus).

  5. Ik oriënteer me op het laatste, wel met behoorlijke inbreng van eigen middelen om risico’s te verlagen en niet wakker te liggen van een dip.

    1. Om een deel overwaarde te verzilveren voor de aankoop van vastgoed? Klinkt erg goed, laat me maar weten (als je wil uiteraard) wat je ervaringen zijn.

      1. hierbij mijn ervaring en mijn eigen mening. Banken zijn inderdaad niet happig op het financieren van vastgoed, maar is wel weer beter geworden. Zelf gesprek gehad bij 2 banken. Beide boden een hypotheek voor de gangbare percentages welke er ook betaald worden bij een aankoop voor een eigen woning. Maximaal leenbedrag was gebaseerd op de ruimte welke mogelijk was op mijn vaste inkomen. Aanvullend onderpand was overwaarde eigen woning en een beperkte eigen inbreng was voldoende. Risico is voor de bank goed afgedekt, bij echte problemen is het de sleutel van je eigen woning inleveren.

        Maar goed de risico’s liggen voor dit soort gebouwen toch ook hoger. Als je een woning uit de vrije markt moet halen daalt de waarde bijna altijd als je het in verhuurde staat zou moeten verkopen, als het vastgoed dan ook in een negatieve spiraal zit, kan de waarde zomaar halveren. Winkel- of kantoorruimte aankopen is nog lastiger, rendement is vaak beter maar bij leegstand is het minder eenvoudig een huurder te vinden. Dat weegt bij de bank natuurlijk mee. Wat ook een mogelijkheid kan zijn is met de pet rond, het moet dan wel voor beide of meerdere partijen interessant zijn, geen gebedel. Nog een mogelijkheid is met meerdere personen iets aankopen, risico spreiden. En tot slot een vraag. Hoe reageert de bank als je “je baas ontslaat” en dus geen vast inkomen meer hebt, maar alleen huurinkomsten en inkomsten uit aandelen? Ik sprak 2 jaar geleden iemand die zijn volledige inkomen uit de verhuur haalde. Was zeer terughoudend met banken geworden en vol aan het aflossen. Bij een crash in het vastgoed weten ze je snel te vinden. Onderpand minder waard dan rente omhoog of stoot maar wat af en dat is niet handig in een slechte markt.

Reageren op dit bericht