Waarom vastgoedbezitters meer vermogen opbouwen

Vastgoedbezitters bouwen meer vermogen op dan huurders. Dat is een feit. En het heeft niet alleen te maken met het feit dat bezitters aflossen op hun hypotheek. Daarvoor zouden huurders namelijk kunnen sparen en beleggen. Maar toch lukt dat niet.

Vastgoed versus inkomen

In veel onderzoeken kom je het tegen, huishoudens die in een koophuis wonen hebben een groter vermogen dan gezinnen in een huurwoning. Echter, een groot deel van hun vermogen zit opgesloten in stenen. Het is hun netto vermogen in het huis. De waarde van het huis minus de nog openstaande hypotheek.

Dus huiseigenaren hebben meer vermogen dan huurders. Het lijkt me veilig om te veronderstellen dat personen en huishoudens die beleggen over het algemeen een groter vermogen hebben degenen die niet beleggen.

Waarom zijn huurders die wel beleggen dan niet vermogender dan huiseigenaren? Omdat er simpelweg niet op te beleggen valt tegen de waardestijgingen van vastgoed. Hoewel we nu in een enorm overspannen markt zitten, zeker in de Randstad, geldt dit niet alleen maar omdat de huizenprijzen de laatste jaren zo snel gestegen zijn, maar ook als je met gemiddelden rekent.

Even rekenen

Want in de huidige markt, waar in de Randstad woningen gemiddeld 12% per jaar duurder worden, levert dat veel vermogen op voor huizenbezitters. Bij een gemiddelde prijs (CBS, 2017) van 263.000 euro is dat een stijging van het vermogen van meer dan 30.000 euro in een jaar. De huurder die dit bedrag bij elkaar wil sparen en een modaal salaris heeft van 37.500 euro moet zijn salaris meer dan verdubbelen om (netto) 30.000 euro extra te kunnen sparen.

Uiteraard is dit een beetje een scheef voorbeeld, want huizenprijzen stijgen niet alsmaar. Als we rekenen met een gemiddelde stijging van huizenprijzen die gelijk is aan de inflatie van zo’n 2% dan zijn de cijfers nog steeds in het voordeel van de vastgoedbezitter. Zijn woning wordt dan immers 5.260 euro meer waard. Voor de huurder geldt dat als hij dat bedrag extra moet sparen, zijn netto inkomen met 5.260 euro moet stijgen. Zijn bruto salaris moet daarvoor met een ruime 10.000 euro stijgen, zo’n 27%. Ik zie dat niet gauw gebeuren.

Volgens deze “achterop-de-enveloppe-berekening” is het bezitten van vastgoed dus voordelig als het je gaat om het vergroten van je vermogen. Dat is uiteraard alleen waar als je voldoende financiële draagkracht hebt om ook alle lasten te kunnen dragen die bij vastgoed horen. Zorg er dus voor dat je niet teveel hooi op je vork neemt, maar dat je ook de boot niet mist…

5 Comments

  1. Goedemorgen,

    Inmiddels al op de boot gesprongen? 🙂

    Vastgoed stijgt inderdaad in waarde. Let echter wel op dat alles duurder wordt (inflatie) dus dat het ook niet gelijk pure winst is.

    Nadeel is wel dat verhuurd vastgoed in de verkoop altijd minder waard is dan een woning die niet verhuurd is. De waarde van vastgoed kan wel stijgen maar hè ris niet gezegd dat de huur altijd evenredig mee stijgt!

    1. Nee nog niet, ben momenteel wel een deal aan het bekijken maar ik verwacht er niet teveel van. De vraagprijzen zijn zo hoog dat ik er bijna geld op zou moeten toeleggen. Ik wil gewoon niet 16-18 keer de jaarhuur betalen…

      Wat betreft dat alles duurder wordt, dat was juist mijn punt in dit bericht. Doordat alles met de inflatie meestijgt, maar vastgoed in absolute zin zoveel meer waard is, bouw je vermogen op. Dat lukt niet met een inkomensstijging en het verschil beleggen.

  2. Dat gereken met de waarde van je huis, ik vind het toch altijd een beetje raar. Een huis, als je er zelf in woont, is geen belegging maar een gebruiksvoorwerp. Op de meeste huizen zit nog een vette schuld en zelfs als je het afgebetaald hebt kun je niets met dat geld tenzij je verkoopt. Wellicht ben je gebonden aan de regio zodat je helemaal niet kunt verhuizen naar een goedkoper huis, wellicht raak je het aan de straatstenen niet kwijt als je het geld hard nodig hebt. Nee, ik vind het toch jezelf een beetje zand in de ogen strooien. Oke, dan is het in waarde vermeerderd, maar daar heb je niets aan zolang je er in woont en niet weg wil/kan. Mijn huis is afbetaald maar ik vind de waarde niet zo boeiend. Wel in de zin dat ik geen woonlasten meer heb en netto dus meer kan sparen/beleggen. Maar voor het gros van de mensen geldt nog steeds dat er een dikke hypotheek op zit en met de prijzen die nu gevraagd worden zijn we op weg naar de volgende huizenbubbel, dus of nu duur kopen zo’n verstandige beslissing is? Ik denk van niet.

    1. Precies. Het is wel fijn dat je geen hypotheekgever meer bent. Maar je moet nog steeds je huis onderhouden. Dat kan ook aardig veel kosten. Het is dus ook niet verstandig om zomaar steeds al je spaargeld direct te gaan gebruiken om je huis zo snel mogelijk te gaan aflossen. Destijds heb ik ervoor gekozen om slechts 85% van mijn leencapaciteit te gebruiken. Nog geen seconde spijt gehad: directe “besparing” van 15% lagere hypotheek geeft je in het begin al een gigantische postieve duw in je rug —> ik kon toen al direct sparen ipv steeds maar net rondkomen. Destijds lag de rente een stukken hoger.

  3. Vergeet het hefboom effect niet. Dit in combinatie met prijsstijging zorgen ervoor dat huizenbezitter dankzij hypotheek uit het “niets” snel vermogen kunnen opbouwen. Omgekeerde effect is ook mogelijk.

    Toen ik een huis eind 2012 kocht, kon ik niet bevroeden dat ik binnen 5 jaar een gigantische vermogen zou opbouwen: een stijging van 66%. Als ik zou willen kan ik nu buiten de stad hypotheekvrij wonen.

Reageren op dit bericht