Overwaarde niet zomaar beschikbaar

Een paar weken geleden schreef ik over mijn plannen om de overwaarde in mijn appartement op te kunnen nemen. Inmiddels ben ik actiever bezig geweest, maar het lijkt nog niet zo makkelijk te zijn. Sommige banken willen niks, anderen willen maar al te graag. Lees het hier!

Eigen bank

Mijn eigen bank heb ik natuurlijk als eerste benaderd. Hier heb ik al een hypotheek, dus een tweede deel inschrijven zou het makkelijkste zijn. Er is dan bijvoorbeeld geen boeterente voor het oversluiten van de hypotheek naar een andere aanbieder. Wel zouden er wat kosten zijn voor het afsluiten.

Ik heb ze gebeld met de vraag en ze konden kort zijn. “Dit doen wij niet meneer.” Na wat doorvragen blijkt dat ze wel tweede hypotheken verstrekken maar alleen als die bedoeld zijn voor verbeteringen aan de eigen woning. Niet voor leningen in box 3 dus helaas. Dat is zonde, want dit kost ze een klant.



Andere banken

Ik heb tot nu toe één andere bank benaderd. Zij zijn niet zo bekend in Nederland, ik kende ze nog niet in elk geval. Hun rentetarieven zijn gewoon uitstekend en ook doen ze aan tweede hypotheken. Wel is de maximale hypotheek die ze verstrekken 90% van de marktwaarde. Maar dat is juist perfect. Zo leen ik niet de volledige waarde en houd ik dus een buffer over, mochten de prijzen weer zakken. Daarnaast is op basis van mijn inkomen 100% lenen ten opzichte van de huidige woning gewoon onmogelijk…

Het afsluiten bij deze bank gaat execution-only via de bank zelf. Ideaal, want het is goedkoop. Het nadeel is wel dat ik een boeterente moet betalen bij mijn eigen bank. Die is dan wel weer aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Financial engineering

Ik vind deze Engelse term echt fantastisch. Vanwege mijn studie ben ik ingenieur, en ik hou van financiën. Dat maakt mij echt geen financial engineer. De term betekent het bedenken en opzetten van financiële constructies. Bedrijven doen dit bijvoorbeeld om te kunnen groeien door middel van financiering. Het engineering gedeelte is dan dat ze niet zomaar een banklening aangaan, maar op een creatievere manier dit doen.

Dat creatieve financieren vind ik dus mooi. Op een bepaalde manier zie ik dat hier ook zo. Door mijn hypotheek over te sluiten krijg ik kapitaal beschikbaar dat ik weer aan het werk kan zetten. Ik leen daarvoor echter wel extra geld. Dat extra geld kost geld. Maar omdat de rente ook wat omlaag gaat ga ik in totaal minder rente betalen. Dat zijn van die dingen waar ik stiekem toch wel blij van word.

Ik ga in elk geval met deze bank verder in gesprek voor wat betreft de mogelijkheden. Hebben jullie nog tips of specifieke banken waar ik naar zou moeten kijken?

14 Comments

  1. It’s 2008 again…

    Geld lenen om te gaan investeren. Je slaat door om het rendement te maximaliseren. Leuk voor de goede tijden, maar in slechte tijden kan dit wel eens heel slecht gaan uitpakken.

    Een quote van Harry Truman:
    “Zij die de geschiedenis lezen maar niet begrijpen, zijn gedoemd hem te herhalen”.

    1. Hmm, wat is het verschil met iemand die vandaag 100% leent om mijn woning te kopen en daarnaast ook belegt? Ik ben niet van plan tot 100% te gaan, maar tot 80-90%. Ik begrijp je zorgen heel erg, maar mijn baan is erg zeker, ik hou meer dan voldoende eigen vermogen over in de woning, en mijn cashflow is nog steeds 35-40% van mijn netto inkomen (sterker nog, als ik herfinancier en geld bijleen ga ik minder rente betalen…). Die risico’s vind ik dus persoonlijk meevallen. Al zou ik niet iedereen adviseren dit zomaar te doen.

  2. Het ergste wat je kan overkomen is dat je huis tijdelijk 30% minder waard wordt in een crisis en de helft van je aandelen vermogen verdampt. Als je lef genoeg hebt en verwacht dat je baan de volgende crisis goed overleeft, gewoon doen. Indien het goed uitpakt, ben je waarschijnlijk jaren eerder FIRE.

    Is een familiehypotheek of crowdfunding hypotheek nog een mogelijkheid?

    1. Familiehypotheek niet zo zeer, niet via mijn familie in elk geval :-). Wellicht via via een onderhandse of inderdaad een crowdfunding variant. Qua aandelen twijfel ik nog. Ik kijk met een schuin oog ook nog naar vastgoed. Met een herfinanciering van mijn eigen woning kan ik (samen met beleggingspartner) een beleggingspand aankopen waarbij we slechts 60% van de waarde hoeven te lenen. Dat is dus een redelijke veiligheidsmarge die we dan hebben. In elk geval cashflow ik flink vanuit mijn baan en die is behoorlijk zeker (voor zover dat tegenwoordig nog bestaat dan).

  3. Dit begrijp ik inderdaad ook niet helemaal en druist volgens mij ook juist een beetje in tegen het hele FO en FIRE verhaal. In IEDER beleggingsboek is regel 1 dat je alleen moet investeren en beleggen met geld dat je over (en dus niet nodig) hebt. Kris verwoord het goed met de quote van Truman, lijkt mij een zeer onverstandige keuze om op die manier financieel onafhankelijk te worden. Je gaat juist financieel afhankelijker worden van een bank..

    1. Hi Geldboom, ik begrijp dat je dit een zorgelijke ontwikkeling vindt, maar hoe wordt ik dan meer afhankelijk van de bank? In mijn ogen is FO niet het hebben van 0 schulden of verplichtingen. Het is het hebben van een grotere passieve cashflow dan mijn lasten. En als dat kan door heel goedkoop wat meer te lenen en dat te investeren in een belegging (aandelen of vastgoed) die fundamentele waarde hebben en cashflow opleveren, maakt mij dat juist minder afhankelijk.

      Uiteraard adviseer ik mensen niet om zomaar roekeloos meer te gaan lenen. Je moet kijken naar je hele financiële situatie maar die is behoorlijk goed bij mij. Ook na herfinanciering kan ik nog zo’n 35-40% van mijn netto salaris sparen, dus qua cashflow geen problemen en ook heb ik nog een buffer in geld en in aandelen.

      1. Ha ontsladebaas!

        Het is zeker een manier om geld te creëren, maar wat al meer gezegd wordt: het is vooral de bankenmanier. M.i. wordt je meer afhankelijk van de bank omdat je er meer geld gaat lenen. Financieel onafhankelijk is in mijn ogen niet het hebben van een grotere (passieve) cashflow dan je lasten, als je iedere maand meer zou verdienen dan je uitgeeft zou je volgens die definitie al financieel onafhankelijk zijn. Volledig financieel onafhankelijk is in mijn ogen dat je vermogen zo hoog is (en zo ver boven eventuele schulden uitkomt), dat je van de passieve opbrengsten kan leven. Het aangaan van schulden brengt je, zeker in eerste instantie maar gezien de risico’s ook op lange termijn (bij tegenvallende investeringsresultaten/waardedaling huis etc.) juist verder van dit doel af.

        1. Daar verschillen we dan lichtelijk van mening (en dat is goed, daar leren we allebei van!). Ik ben het met je eens dat uiteindelijk het afbetalen van alle leningen een onderdeel is van FO worden. Maar dit geldt met name in de fase vlak voor je pensioen, of voor leningen waarvoor je veel rente betaalt.

          De rente die ik betaal (en ga betalen) voor mijn woning, tweede hypotheek, en eventueel beleggingspand zijn zodanig laag dat ik meer rendement kan maken met beleggingen (aandelen of vastgoed zijn hier om het even).

          Jouw definitie van FO zijn is precies hetzelfde als die van mij. Passieve cashflow (dus niet uit arbeid) moet groter zijn dan je maandlasten. Als ik een beleggingspand koop en 80% van de waarde leen, dan ga ik een x bedrag aan cashflow ontvangen (na kosten, reserveringen etc). Stel nou dat ik een deel leen als tweede hypotheek op mijn eigen woning (lagere rente!) en dan maar 60% van het beleggingspand hoef te lenen, is mijn totale cashflow groter en ben ik dus onafhankelijker dan in het eerste scenario. Aan mijn totale vermogen en schuld is dan niks veranderd.

  4. wat ik mis in deze blogs is altijd de harde cijfertjes. Waar hebben we het over de onderbouwing? waar staan de excelsheets met berekeningen op deze site ? Waar hebben we het over 5000 euro of 50000 of 500000 euro?

    ik zou zeggen: een savingsrate van 50% is waarschijnlijk 1000 euro per mnd.
    lijkt me genoeg aanwas per mnd van je vermogen om te beleggen
    ga je weer richten om je rendement op je vermogen te optimaliseren. Hoeveel rendement heb je per maand hoe heb je het gespreid?

    wil je 1000 euro per mnd extra in kunnen leggen?
    Overwerken, vakantie dagen uitbetalen
    verhuur je huis aan expats voor 2000 per mnd

    Je blog geeft precies weer hoe banken geld verdienen . Leer van deze club en kopieer hun gedrag.
    Probeer ook mensen te verleiden met mooie rendementsberekeningen en verhalen.
    Ze kunnen dan in veelvoud van 1000 euro bij jouw geld beleggen. Hoef jij geen extra geld te lenen en rente te en provisie te betalen aan een bank 😉

    tip: onderzoek ook ns het boek think and grow rich van napoleon hill.

    1. Hi Olaf, ik snap jouw reactie niet zo goed. In bovenstaande artikel noem ik inderdaad geen bedragen. Dat heeft (vooralsnog) even te maken met anonimiteit. Mijn naam staat nergens genoemd, maar je kan maar beter voorzichtig zijn. Daarom praat ik niet over salaris, spaarbedrag, totale vermogen enzovoorts in absolute bedragen maar in percentages.

      Het deel dat ik kan sparen (40%) is inderdaad een prima bedrag om elke maand te kunnen beleggen. Meer kunnen beleggen is echter altijd beter, omdat dat mijn weg naar financiële onafhankelijkheid vergroot. Jouw suggesties zijn erg goed. Meer werken, vakantie laten uitbetalen zijn allemaal prima strategieën om je inkomen te vergroten.

      Meer cashflow uit investeringen is ook een doel. Aan mijn beleggingen kan ik weinig meer optimaliseren. Ik koop indexfondsen die weid verspreid zijn en goedkoop. Meer dan dat kan ik niet meer doen denk ik. Wel kan ik proberen meer aandelen aan te kopen, of bijvoorbeeld een beleggingspand kopen dat voor cashflow zorgt. Zie mijn gesprek met Geldboom hierboven.

      Wat betreft jouw laatste paar opmerkingen, daar kan ik het alleen maar mee oneens zijn. Ik ga geen mensen verleiden om met mij te investeren. Daar begin ik niet aan. Ik beschouw mezelf als integer, en als iemand met mij wil investeren dan moet dat uit hen zelf komen, ik ga ze geen mooie verhalen voorleggen. Ook geef ik geen financieel advies. Mijn blog is puur informatief bedoeld, om het verhaal te vertellen van een jonge consultant op weg naar financiële onafhankelijkheid. Niet om zieltjes te winnen die mij vervolgens geld kunnen geven.

  5. Dappere actie – tenminste vanuit mijn oogpunt/situatie.
    Blijkbaar heb je er goed over nagedacht en kloppen de cijfers. Want inderdaad leen je geld om te beleggen, maar is het risico van waardeverlies van deze belegging zo makkelijk te hebben is dat je er niet wakker van ligt / je niet in de problemen komt als je persoonlijke situatie de komende jaren (= looptijd nieuwe hypotheek) eventueel onverhoopt toch verandert (toch een reorganisatie, burn-out, ziek, trouwen, kinderen) of als de beurs even een dipje maakt. En voorlopig full-time wilt blijven werken, want als je dicht tegen je maximale leencapaciteit aankruipt zal dat wel nodig zijn.
    Als die cijfers kloppen, heb je grote kans dat je verhaal klopt. Ik zou daar zelf in mijn situatie niet voor kiezen, maar je bent tegelijkertijd ook niet de enige die deze route naar FIRE probeert.

  6. Hallo ODB, ik denk ook dat je overenthousiast bent met het maken van rendement. Reken eens de slechte scenario’s goed door. Hoe sta je er dan voor? Hoe voel je je dan?
    Je bent begonnen met beleggen in 2008 zeg je; je hebt een grote dip in je vermogen nog niet echt meegemaakt. Onderschat het niet.

    1. Sterker nog, ik ben later dan 2008 begonnen met beleggen ;-). Ik heb ook zeker de slechte scenario’s doorgerekend. Daar voel ik me prima bij. Mijn visie is voor de lange termijn en dan herstellen zaken zich wel weer. Met mijn cryptocurrencies heb ik flinke crashes meegemaakt, om het zachtjes uit te drukken. Dat zijn op een gegeven moment verliezen (op papier) geweest van een knappe tweedehands auto… Daardoor verwacht ik geen problemen met crashes op de beurs of dalende huizenprijzen. Na de herfinanciering die ik volgende maand rond hoop te hebben is mijn nieuwe hypotheek (inclusief box 3 lening) 78% van de marktwaarde van de woning. Het bedrag dat ik vrijmaak zal ik voor de helft investeren en voor de andere helft in cash aanhouden (dat doe ik met al mijn belegbare vermogen op dit moment, om te sparen voor een beleggingspand). Het gedeelte dat ik in de markt wil inleggen zal ik waarschijnlijk over een periode van een half jaar tot een jaar geleidelijk aan beleggen, in plaats van alles in één keer. Door het opsparen van cash in mijn “oorlogsschatkist” voor vastgoed verzeker ik me ook voor een deel tegen waardedalingen in vastgoed. Sterker nog, als vastgoed veel minder waard wordt kan ik meer aankopen met mijn vermogen. Als laatste: als mijn beleggingspartner en ik een pand kopen financieren we in principe 60% van de marktwaarde en niet meer. Ook daar zijn we dus redelijk conservatief.

  7. Ik ben jaloers op je ODB, je hebt een optimistische kijk op het leven volgens mij! Ik wat minder, daarom denk ik toch dat je een beetje blind bent voor de tegenargumenten, ondanks je pogingen om deze te weerleggen. Wat je aangeeft: je kunt ‘meer’ kopen als je de prijs van vastgoed daalt. Maar als de prijs van vastgoed daalt markt crashed dan gebeurt ook het volgende:
    – Jouw woningwaarde daalt, dus je loan-value ratio van nu 78% wordt misschien minder gunstig (in worst case >100%). Dit hoeft niet gelijk een probleem te zijn, maar het risico wordt ineens een stuk groter;
    – Je kunt minder huur vragen voor je beleggingspand, als je het al kunt verhuren in een dergelijke markt. Je rendement zal dan lager zijn dan verwacht.

    Je geeft aan dat de lange termijn eigenlijk alles goedmaakt. Dat geldt inderdaad voor als je belegt met geld wat je niet nodig hebt. Maar als je ineens niet meer aan je toegenomen verplichtingen kan voldoen (a.g.v. recessie á la 2008, baan kwijt, ziekte etc.) dan kan de lange termijn hier weinig aan veranderen.

    Zoals gezegd ben ik wat pessimistischer dan jij, maar dat ben ik eigenlijk alleen maar als mensen met geleend geld gaan investeren. Met eigen geld dat je vrij hebt ben ik veel optimistischer en minder risico-avers.

    Leuke discussie wel, maar denk niet dat we elkaar kunnen gaan overtuigen :). Ik hoop dat het voor jou allemaal goed uitpakt!

Reageren op dit bericht

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.