Alternatief voor vastgoed

Binnenkort komt er bij mij een flink bedrag vrij uit de herfinanciering van mijn woning. Dat geld wil ik aan het werk zetten. Ik moet namelijk zo’n 1% rendement op dit bedrag halen om de kosten terug te verdienen. Mijn prioriteit ligt bij vastgoed, maar wat als ik geen pand vind?

Vastgoed

Zoals iedereen weet is vastgoed momenteel erg duur. Dat betekent dat het rendement op verhuur onder druk staat. Ik ben heel erg van de cijfers en Excel rekenmodellen. Niet van handelen uit emotie. Dat betekent dat ik tegen een flink aantal deals nee heb gezegd. De cijfers komen niet uit, het gewenste resultaat wordt niet gehaald.



Voor veel appartementen op de vrije markt geldt dit momenteel. De vraagprijzen rijzen de pan uit, en kopers overbieden ook nog flink. De kans dat ik daar wat te pakken krijg is dus minimaal. Nu weet ik toevallig een woning te koop die al verhuurd is. Er zitten vier studenten in, die allemaal een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben. De huurinkomsten zijn prima, maar er is wel een en ander mis met de woning.

Zo is de juiste vergunning voor kamerverhuur bijvoorbeeld niet aanwezig. Ook heeft de verkoper een heel ander idee bij wat een realistische waarde van de woning is. De vraagprijs die ik van de makelaar kreeg was eerder geschikt voor dezelfde woning, vrij van huurders. Zelfs dan vind ik hem duur, maar goed. In deze tijden zou die prijs goed zijn. Niet voor mij echter. Sterker nog, ik denk dat de prijs zo’n 30% te hoog is voor mij. Ik ga nog wel met de makelaar en verkoper werken om te kijken wat er mogelijk is, maar ik ga er niet van uit dat dit iets gaat worden.

Dus moet er een alternatief voor mijn geld komen. Want op de bank levert het niks op.

Dividendaandelen

Ik zit te denken aan het beleggen in dividendaandelen. Die zijn meestal wat stabieler dan groeiaandelen, en betalen elk kwartaal een stuk van de winst van het bedrijf uit. Die cashflow is natuurlijk prettig.

Mijn reguliere beleggingsstrategie werkt juist met een breed gespreid indexfonds (VWRL), zonder te focussen op een specifieke sector, locatie of bijvoorbeeld dividend. Omdat er echter veel geld vrijkomt, dat ik op korte termijn misschien weer nodig heb (voor de aankoop van een pand) wil ik in wat stabielere beleggingen investeren.



Ik zit daarom te denken aan de High Dividend ETF van Think, een Nederlandse aanbieder van ETFs. De High Dividend ETF belegt in 100 aandelen wereldwijd, die in de index “Developed Markets Large Cap Dividend Leaders” vallen. Omdat Think een Nederlandse aanbieder is, is er veel minder dividendlekkage dan bij bijvoorbeeld een fonds in Ierland.

Ik vind het wel risicovol om in het huidige beursklimaat in een keer zo’n bedrag te beleggen. Vandaar dat ik denk dat het beter is om dit uit te smeren over de komende 12 maanden, door steeds 1/12e te beleggen. Naast deze ETF koop ik misschien ook wel een paar losse Nederlandse dividendaandelen. Niet om stockpicking te doen, maar om de weging van deze beleggingen iets minder afhankelijk te maken van de USD.

Wat denken jullie, met name de dividendbeleggers, van dit fonds? 

12 Comments

  1. Wat fijn dat de herfinanciering gelukt is! Op Funda etc (de markt) zul je lastig een deal kunnen vinden. En naast de prijs zijn de voorwaarden net zo belangrijk, ‘opportunities are found and deals are closed’. Met die gedachte wil je zo dicht mogelijk op de verkoper zelf zitten. Dan kom je vaker achter belangrijke informatie.Je zult dus op zoek moeten gaan naar off-market panden.

    Wij hebben 2 weken terug getekend voor een pand (off-market), die hebben we onder de marktwaarde kunnen kopen. We moesten wel heel snel schakelen. Was via iemand die we 6 maanden geleden op een netwerkevent hebben leren kennen. Vaak duurt het een tijd voordat je via je netwerk dingen krijgt voorgeschoven. Is een kwestie van vertrouwen en gunnen.

    In welke regio / stad zoek je naar panden?

    Succes verder met de herfinanciering en het investeren ervan!

    1. Dank voor je uitgebreide reactie! Inderdaad zijn via Funda geen deals meer te vinden. Bij bijna alles kom ik uit op een minimaal rendement (vaak slechts 1-2%) en daarmee een negatieve cashflow. Off-market zou beter zijn, maar ik heb nu niet dat netwerk. Ook zie ik niet in waarom mensen off-market zouden willen verkopen, als je ziet welke prijzen je tegenwoordig kunt krijgen. Voor wat betreft de regio stuur ik je een email.

  2. Ook wel eens gekeken om het met iemand samen te doen en dan wellicht een groter pand te kopen? Er zijn ook mogelijkheden om deels in een pand te investeren, je bent dan geen eigenaar. Verder zijn er wel specifieke websites en aanbieders van verhuurd vastgoed.

    1. Als je deels investeert in een pand ben je gewoon eigenaar, maar voor het deel van de partnership waar jij recht op hebt… Ik ben inderdaad aan het kijken om met een partner te investeren. In mijn eentje zou het wat lastiger gaan, met z’n tweeën hebben we genoeg kapitaal om een leuke woning aan te schaffen en te verhuren. Moet de prijs wel goed zijn natuurlijk… Voor een groter pand (appartementengebouw) ben ik zeker te porren, maar dan heb je het wel over veel grotere deals die mijn beleggingspartner en ik niet met z’n tweeën rond gaan krijgen. Dan zijn er meer partners nodig ja.

      1. Dan ben je inderdaad eigenaar. Er zijn ook platvorms waar je in vastgoed kan investeren, voor een lager bedrag, zonder dat je eigenaar bent.

        Gezamenlijk investeren maakt je wel kansrijker. Daar heb ik ook wel eens voor gezeten.

        1. Bedoel je dan crowdfunding? Dan beleg je niet in vastgoed, maar in leningen om vastgoed mee te kopen. Dat kunnen hele goede investeringen zijn, maar niet hetzelfde als het kopen van vastgoed of deeleigenaar zijn. Ik ben zelf momenteel niet op zoek om via crowdfunding leningen uit te zetten.

  3. Tsja, ingewikkeld. Beleggen met een korte tijdshorizon is voor mijzelf een rode vlag. De Think ETF lijkt me wel prima, die heb ik zelf na analyse ook aan mijn portefeuille toegevoegd.

    Maar in jouw positie zou ik nog eens met Divnomics gaan praten… 😉

    1. Dat ben ik inderdaad van plan. Wat betreft de korte horizon is dat voor mij ook een rode vlag, maar gezien mijn huidige strategie van het investeren van de helft van mijn vermogen in aandelen en de helft liquide houden voor een pand ga ik denk ik wel iets met dat geld doen. Dividendaandelen zijn dan iets stabieler en de cashflow die ze genereren kan ik weer voor de helft herinvesteren en voor de helft liquide houden.

  4. Ik ben meer van de losse dividendaandelen. Ik ken de ETF daarom eigenlijk niet heel goed. Verder is onafhankelijkheid van de dollar niet verkeerd, ik heb gemerkt dat de dollarkoers uiteindelijk best een groot verschil kan uitmaken op de daadwerkelijke inkomsten. Ook op de waarde van de portefeuille trouwens. Er zijn genoeg dagen geweest dat de koers in dollars daalde maar dat uiteindelijk de waarde in euro’s steeg. Dat is niet zo erg natuurlijk, maar helaas trad de omgekeerde situatie ook op.
    Voor de lange termijn is dat niet erg, maar als je op een bepaald moment wilt verkopen kan die wisselkoers dus best in de weg zitten..

    1. Dat klopt, de dollarkoers kan heel wisselvallig zijn met vervelende (of juist hele goede) resultaten. Kijk alleen maar naar 2017. De S&P deed meer dan 20%, maar in euro’s ben ik slechts een paar procent beter geworden. Zonde natuurlijk, maar de volgende keer is het andersom.
      Met dit geld wil ik echter wat opbouwen voor een beleggingspand, dus wil ik wat minder afhankelijkheid van de dollar. Daarom zit ik te denken wat Nederlandse dividendaandelen aan de mix toe te voegen.

Reageren op dit bericht