Eigen vermogen verhoogd!

Onlangs heb ik mijn woning laten taxeren. Het doel was een herfinanciering uit te voeren om een deel van de overwaarde contant te kunnen maken. Door de gekte op de woningmarkt in de Randstad is voor huizenbezitters daarmee veel vermogen gecreëerd. Voor mij is het nu tijd om een deel daarvan in mijn administratie te verwerken.

Hoe ik mijn woning administreer

Zoals jullie eerder hebben kunnen lezen (hier en hier en hier) houd ik mijn financiële situatie nauwgezet bij. Daardoor heb ik altijd zicht op mijn vermogen, savings rate en bijvoorbeeld het rendement van mijn investeringen.



Onderdeel van je eigen vermogen is de waarde van je woning, minus de waarde van een eventuele lening die je hebt afgesloten om de woning te kopen. Zo ook bij mij: mijn woning staat in de boeken voor de aankoopwaarde, en daar haal ik de hypotheeksom van af. De waarde van mijn woning indexeerde ik tot nu toe elk jaar met 2%, als correctie voor de inflatie.

De laatste jaren was deze erg conservatief, gegeven de 12-15% stijgingen die we de laatste jaren hebben meegemaakt. De hypotheek schreef ik elke maand netjes af met het bedrag dat ik aflos. Daardoor heb ik een nauwkeurig beeld van mijn vermogen.

Herfinanciering

De waarde van het appartement is veel hoger dan wat ik in de boeken heb staan. Daarom ga ik een correctie toepassen. Dat betekent dat ik vanaf nu niet meer de aankoopprijs plus 2% per jaar aanhoud als de waarde, maar een stukje onder de getaxeerde waarde ga zitten.

De reden dat ik niet kies voor de getaxeerde waarde is dat ik denk dat daar ten eerste veel lucht in zit, door de huidige economische omstandigheden. Daarom wil ik iets conservatiever zijn maar toch nauwkeuriger de waarde bijhouden dan dat ik tot nu toe heb gedaan. De tweede reden om wat lager te gaan zitten is dat ik rekening moet houden met verkoopkosten als ik ooit van de woning af zou willen.

Ik ga in mijn overzichten het appartement opnemen voor ongeveer 90% van de taxatiewaarde. Wellicht is het een beter idee om dan elk jaar een indexatie te doen van de woningwaarde, niet van een standaard 2%, maar van wat het CBS denkt dat dit type woning meer of minder waard is geworden.

Aansluiting

Op deze manier probeer ik mijn balans weer te laten aansluiten bij de werkelijkheid. Uiteraard levert dat nu een enorme “winst” op, een papieren winst welliswaar. Maar het is wel een echte winst, die echter nu geboekt wordt in plaats van in de afgelopen jaren.



De reden dat ik nu zo hamer op een sluitende waarde van mijn woning, die uitsluitend op papier bestaat, is dat ik in de toekomst graag zoveel mogelijk informatie heb. Bijvoorbeeld wanneer ik wil gaan verhuizen, dan moet ik kiezen: verkoop ik de woning of ga ik hem verhuren? In dat soort situaties kan je maar beter alle informatie hebben. En voor nu is het gewoon leuk om mijn vermogen nauwkeurig te volgen.

Hoe staat jouw woning op de balans?

13 Comments

  1. Oef… Heikel punt. Ik snap dat je dit zo doet, ik heb dat in de periode 2003-2011 ook gedaan. Om vervolgens zwaar teleurgesteld te raken toen ik in de crisis het appartement gekocht door echtscheiding. Op dit moment ben ik conservatiever. Ik houd het voorlopig maar even bij de WOZ waarde. Want ik heb het ernstige vermoeden dat er lucht in de prijzen zit, alleen weet niemand hoeveel. Die lucht zit zeer waarschijnlijk ook in jouw taxatie. Want een taxatie is een momentopname: wat zou jouw woning opleveren als je ‘m nu verkocht.

    1. Die snap ik ook ja, maar dan denk ik dat de WOZ-waarde praktisch hetzelfde is maar een paar jaar achterloopt. Nu is hij lager dan de marktwaarde, in een slechte markt hoger. Er zit zeker weten lucht in deze taxatie, maar die loopt er weer uit als de prijzen zakken. Hetzelfde geldt voor aandelen. Waardeer jij je portfeuille tegen de werkelijke waarde (met alle lucht die erin zit) of tegen minder?

      1. Terecht punt. Ik aardpeer mijn beleggingsportefeuille inderdaad tegen de werkelijke dagwaarde. Maar er zijn twee belangrijke verschillen tussen mijn beleggingsportefeuille en mijn huis. Mijn beleggingen zijn snel liquide te maken tegen de dagwaarde, of in elk geval voor een bedrag dat daar neerwaarts niet veel van af zal wijken. Mijn huis is minder snel in cash om te zetten, daar is meer tijd en inspanning voor nodig. En bovendien heb ik dan een ander probleem, want ik moet toch ergens wonen…

  2. Ik neem de waarde van mijn huis helemaal niet mee in mn vermogen. Enerzijds omdat ik totaal geen peil kan trekken wat de (over)waarde nu is. Anderzijds omdat ik niets met het vermogen kan. Een huis kost altijd geld en levert pas iets op als je het kan verhuren of met winst verkopen. In beide gevallen kan je er niet meer zelf wonen en heb je een ander onderdak nodig. Daarom staat er bij mij 0 op de balans en gaan de kosten van mijn huis mee in de vaste lasten. Je zal tenslotte altijd ergens moeten wonen en dat zal altijd geld kosten.

    1. Ha, daar heb je me inspiratie gegeven voor een nieuw artikel! Dat iets geld kost is geen argument voor het feit dat het geen vermogen is. Want je kan nu ook verkopen, je overwaarde verzilveren en iets huren. Dan zou je opeens vermogen hebben gecreëerd, wat niet zo is natuurlijk.

  3. Ik hou net als Geldnerd de WOZ-waarde aan. En daar tel ik het vermogen in de spaarhypotheek bij op en trek ik de openstaande hypotheek vanaf. Dat geeft een leuke overwaarde, maar zit toch nog zo’n 60k onder de marktwaarde op dit moment…

  4. Ik baseer de waarde van onze woning op de marktcijfers van het NVM, die ieder kwartaal verschijnen. Ik kijk dan naar het bedrag van de tussenwoning in de desbetreffende regio. En doe de volgende berekening: Q2-2018/Q1-2004 (het moment van koop van onze woning) x aankoopbedrag woning in Q1-2004. Ik ben mij ervan bewust dat hierdoor mijn totale vermogen meer fluctueert dan als je alleen de aanschafwaarde of de WOZ waarde opneemt, maar ik wil mijn vermogenspositie zo actueel mogelijk hebben. Dus ja, ook de effecten worden opgenomen tegen actuele waarde. Dus ja, er worden ook voorzieningen gevormd voor leningen in mijn crowdfundingportefeuille als ik het vermoeden heb dat deze niet of deels worden terugbetaald.

  5. Ik ga ook uit van WOZ waarde minus openstaande hypotheeksom. Reden voor WOZ is dat ik geen andere indicatie van de waarde van de woning heb. Aankoopprijs ieder jaar indexeren vind ik te kort door de bocht, de WOZ waarde loopt inderdaad iets achter (niet een paar jaar overigens) en kijkt naar ‘vergelijkbare’ (maar wat is vergelijkbaar) verkochte woningen in de buurt. In een goede markt is de WOZ waarschijnlijk te conservatief, in een slechte markt te positief.

    Ik heb het vooral voor de leuk als vermogen opgenomen in mijn dashboard en om een beetje een totaalbeeld te krijgen, de vermogensbestandsdelen waar ik nog enigszins invloed op kan uitoefenen (beleggingen, spaargeld etc.) vind ik interessanter. Al mijn indicatoren zijn daarom dan ook zowel incl. als excl. eigen woning.

  6. Appartement in de randstad.

    Aankoopprijs 140.000 (juli 2017)
    WOZ-waarde 113.000 (jan 2018)
    Taxatiewaarde 175.000 (juli 2018)
    Huis buren onlangs verkocht voor 179.000

    Ik houd hier ook zeker niet de WOZ-waarde aan…

  7. Ik vind het niet nuttig dat bij te houden. Ik woon erin dus het is een gebruiksvoorwerp. Ben ook voorlopig niet van plan te verhuizen, dus ik reken me niet rijk met een huidige waarde. Mijn ‘winst’ op de beurs bekijk ik op dezelfde manier. Dat schrijf ik nog wel op, maar wie weet hoe het er over 5 jaar voorstaat? Wel fijn dat ik goed in de groene cijfers sta dat wel.
    Ik kijk naar het totaalbedrag en zie dan of ik redelijk op koers ga voor het vervroegde pensioen. Dat ga ik, dus ik weet genoeg.

  8. Hier staat ‘ie tegen de WOZ waarde op de balans. Als de geschatte marktwaarde lager zou worden dan de WOZ waarde dan pak ik die. Ik heb geen zin (en het heeft geen zin) om me rijk te rekenen en hou liever wat marge aan. Buiten dat heb ik het ook niet als investering maar als woning én kan ik het niet snel liquide maken zoals Geldnerd ook al aangaf. Genoeg redenen voor ons om een beetje conservatief te zijn.

  9. Ik heb hem ook voor de WOZ waarde in de administratie staan. Het complete formuletje: WOZ – hypotheek + bankspaarsaldo = overwaarde.
    De actuele waarde schommelt tussen de WOZ en de verkoopprijs van vergelijkbare woningen, maar dat fluctueert teveel. Op deze manier is dit deel van het vermogen toch in beeld, zonder risico van grote rekenfouten want de WOZ is nog fors lager dan de verkoopwaarde (65%).

Reageren op dit bericht

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.