Waarom je je huis wél als vermogen moet tellen

Sommige mensen kiezen ervoor om hun eigen woning niet bij hun vermogen te tellen. Ik kies ervoor om dat wel te doen. Waarom? Dat lees je hier.

Moet je je huis als vermogen tellen?

Laat ik beginnen met een huisregel: niks moet. Hoe jij je vermogen telt is helemaal aan jou. Ik kan niet voor je bepalen wat je prettig vindt. Laten we eerst kijken naar de redenen om je eigen woning juist niet in je vermogen op te nemen.

Als je je woning niet bij je vermogen telt, ben je wat conservatiever dan als je dat wel doet. Niet veel mensen staan meer onder water, met andere woorden, in de meeste woningen zit wat vermogen. Door dat niet mee te tellen reken je jezelf een beetje armer dan je in werkelijkheid bent. Dat is niet erg, het kan juist voorzichtig zijn, conservatief. En daar is niks mis mee.



Als je je huis wel als vermogen meerekent, heb je dus in veel gevallen meer vermogen. In elk geval zolang je woning meer waard is dan de schuld die je ervoor bent aangegaan. Dat betekent dat je rekening houdt met een stukje vermogen dat vrijkomt als je zou verkopen. Die waarde kan echter sterk schommelen. De laatste jaren is deze waarde zeer waarschijnlijk gestegen. Maar dat is lang niet altijd het geval! Als je je huis als vermogen meetelt kan het dus zijn dat je vermogen sterk schommelt.

Welke optie je ook kiest, zolang je je vermogen zuiver berekent gaat het goed. Dat betekent dat je je bezittingen én schulden mee moet tellen. Je kan dus kiezen om zowel je woning als je hypotheek buiten beschouwing te laten, of om ze allebei mee te tellen. Als je dat doet, gaat het altijd goed. Val niet in de valkuil om alleen je hypotheek mee te tellen, of om alleen je woning te tellen.

Ik kies voor de tweede optie, het meenemen van mijn woning en hypotheek in mijn netto vermogen. Voor de reden daarachter heb ik een voorbeeeld:

De eeuwige huurder

Hoe zou een huurder zijn vermogen bepalen? Dat is simpel. Hij of zij kijkt naar alle bezittingen (geld, beleggingen, wellicht een auto) en naar alle schulden (studielening, persoonlijke lening) en trekt de schulden af van de bezittingen. Daar komt dan een bedrag uit. Dat bedrag is het vermogen van de huuder.

We zouden hier als “schuld” ook de toekomstige verplichting om huur te betalen kunnen opnemen, want het rendement op huren is altijd -100%.

Als je 1000 euro huur per maand betaalt, en je zit daar aan vast, heb je een verplichting. Wat is de contante waarde van die verplichting? Die vinden we door de jaarhuur te delen door het verwachte rendement van een huurwoning. Dat geeft je de contante waarde van een perpetuele (oneindige) cashflow. Stel de jaarhuur is 12.000 euro en het rendement op een verhuurwoning is 5%, dan komen we op een “schuld” van 240.000 euro.

Het zou een beetje vreemd zijn dit op te nemen in het eigen vermogen van een huurder. Hij of zij zou dan altijd zwaar in het nadeel zijn. Omdat we dit niet doen, moeten we bij de huizenkoper zijn woning meetellen in het vermogen.

Eigen inbreng

Nog een reden om je woning mee te tellen als vermogen is het volgende: stel je spaart hard om een huisje te kopen. Je wil niet 100% van de bank lenen (slim!) en er moet een beetje verbouwd worden. Door de verbouwing wordt het huis ietsje meer waard.

Je spaart 100.000 euro om een woning van 300.000 te kopen. In totaal leen je 225.000 euro, breng je dus 75.000 zelf in en de overige 25.000 gebruik je om de woning te verbeteren.



Als je je eigen huis niet bij je vermogen rekent, ben je na de verhuizing ineens 100.000 armer geworden! Dat spaargeld is immers weg… Dit is natuurlijk onzin, je bent niet 100.000 armer geworden. Je hebt je bezit alleen op een andere manier verdeeld. Van spaargeld naar vastgoed.

Dit zijn redenen waarom ik mijn woning meetel in mijn eigen vermogen. Uiteraard houd ik hier rekening mee in de berekening wat mijn investeringen mij opleveren. Vooralsnog ga ik uit van een opnamepercentage van 3,5% per jaar van mijn portefeuille om van te kunnen leven. Die 3,5% neem ik dan niet van mijn totale vermogen, maar alleen van mijn beleggingen. De waarde in mijn eigen huis maakt namelijk niet dat ik meer passief inkomen heb.

5 Comments

  1. Ik ben het met je eens dat een woning (conservatief) tot je eigen vermogen kan meetellen, maar niet tot je portefeuille. Zeker als je er zelf gaat wonen is rendement niet interessant.

    De vergelijking huurder/koper die jij maakt vind ik niet volledig. Ik begrijp het punt dat je wil maken, maar de verplichting van een koper bestaat natuurlijk niet alleen uit de hypotheeksom. Bij het afsluiten van een hypotheek ga je de verplichting aan om de komende 30(?) jaar de rente te betalen over de resterende hypotheeksom. Wat doe je hier dan mee?

    Ik lees de laatste posts met iets minder interesse dan hiervoor. Ik vind het meer richting een betoog gaan van jouw keuzes en ben juist meer benieuwd naar de consequenties, risico’s en afwegingen van deze keuzes. Ik weet niet of je bekend met het begrip ‘Confirmation Bias’, maar dat is dat je voornamelijk informatie tot je neemt die jouw standpunt ondersteunen. Zoals eerder gezegd zou ik graag lezen waar je allemaal rekening mee hebt gehouden en welke standpunten misschien niet jouw visie ondersteunen, maar die voor jou dan niet doorslaggevend zijn geweest.

    1. Omdat we de rente op de hypotheek niet kapitaliseren mogen we de huur ook niet kapitaliseren. Dat was mijn voorbeeld, om aan te geven waarom je de woningwaarde en hypotheek wil opnemen op je balans.
      Het soort artikelen dat jij noemt komt nog genoeg aan bod hier, wees niet bang!

  2. De crux zit hem (voor mij) in je laatste alinea. Het gaat er helemaal om met welk doel je je vermogen berekent.
    Als het er puur om gaat ‘hoeveel je hebt’ dan mag je je huis meerekenen.
    Als het erom gaat hoeveel geld je te besteden hebt (aan investeringen of andere zaken) dan mag je je huis niet meerekenen.

  3. wel bedrag zou je dan rekenen ? de mogelijke verkoopprijs nu / taxatiewaarde ? of de woz waarde die meestal aanzienlijk lager ligt ? ik reken voorzichtig met de woz waarde.. (taxatie bij aankoop 2 jr geleden was alleen al 20.000 meer dan de woz waarde.. in de laatste jaren zijn de huizenprijzen gestegen dus ik vermoed dat ons huis nog wel meer waard is dan de taxatiewaarde van 2,5 jr geleden.. zeker als ik zie voor welke prijzen kleinere huizen hier weggaan… :p )

    1. Ik rekende in het begin met de aankoopwaarde + inflatiecorrectie. Nu reken ik met ongeveer 90% van de taxatiewaarde. Deels om een beetje conservatief te zijn, deels omdat als je verkoopt er kosten aan verbonden zijn. Met aandelen reken je toch ook de dagprijs?

Reageren op dit bericht

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.