Hypotheek verhogen; de cijfertjes

Op het bericht dat ik mijn hypotheek ga verhogen kwamen, zacht gezegd, gemixte reacties. Van “dapper dat je het doet” tot “waar ben je in godsnaam mee bezig”. Ook werd er gevraagd om een onderbouwing van de cijfers. Die had ik natuurlijk al gemaakt, vandaar dat ik ze hier plaats. Lees verder!

Uitgangspositie

Zoals jullie vorige week bij Zuinigeman hebben gezien, was ik het onderwerp van de eerste Hypotheek van… blog op zijn website. De daar beschreven cijfers zal ik hier herhalen, als huidige situatie van mijn hypotheek.



Oorspronkelijk was mijn hypotheek zo’n 165.000 euro. Een deel daarvan is een starterslening, het restant (overgrote deel) een reguliere hypotheek bij een bank. Op de gewone hypotheek los ik annuïtair af. De starterslening is de eerste drie jaar vrij van rente en aflossing. Daar heb ik nog enkele maanden te gaan. De maandlasten van mijn huidige hypotheek zijn ongeveer 580 euro bruto. Dat bestaat nu ongeveer uit 340 euro aflossing en 240 euro rente. Voor dit verhaal ga ik even geen rekening houden met de hypotheekrenteaftrek, daar die van veel andere factoren afhankelijk is.

De hypotheek was oorspronkelijk meer dan de koopprijs, omdat dat destijds nog kon, de rente toch lekker laag was en ik mijn eigen geld wilde beleggen in plaats van in mijn woning te stoppen.

Overwaarde

Zoals ik al eerder schreef heb ik geluk gehad, heel veel geluk. De timing voor mij om dit appartement te kopen was namelijk erg goed. Ik kocht het voordat de huizenprijzen in de randstad omhoog schoten. De woning stond al een half jaar te koop en daardoor kon ik een goede deal maken. Achteraf gezien is dat natuurlijk puur geluk, maar het helpt wel. De huizen zijn namelijk volgens het CBS zo’n 12% meer waard geworden (per jaar, in de afgelopen 3 jaar), en dat komt aardig in de buurt van wat er voor een appartement hier wordt betaald tegenwoordig. Mijn buren hebben het zelfs verkocht voor een prijs die ongeveer 50% meer is dan wat ik heb betaald.

Dat vermogen wordt gegenereerd uit vraag en aanbod, met als grootste oorzaak de lage rente waardoor woningprijzen opgedreven worden. Daarnaast is er gewoon veel organische groei van mensen die naar de grote steden trekken. Met dit vermogen wil ik wat doen. Ik wil het kunnen inzetten om te beleggen, bijvoorbeeld in aandelen of vastgoed. Daarover schreef ik eerder al hoe ik mijn overwaarde wil inzetten.

Herfinanciering

Ik ben inmiddels overgegaan tot een volledige herfinanciering van mijn appartement. De reden voor het oversluiten is dat mijn huidige bank niet mee wil doen aan het openbreken van de overwaarde. Zij verstrekken alleen 2e hypotheken die bedoeld zijn voor verbeteringen aan de eigen woning, niet voor andere doeleinden.

Ik ben dus op zoek gegaan, en er zijn best een paar aanbieders die een hypotheek in box 3 (consumptief) willen aanbieden. Een van die banken maakt het mogelijk om zelf af te sluiten, wat je een dure tussenpersoon bespaart.

Ik heb ingezet op een herfinanciering naar zo’n 85-90% van de huidige marktwaarde. De taxateur komt langs in de week dat dit bericht gepubliceerd wordt, op het moment van schrijven weet ik de officiële waarde nog niet maar ik verwacht ongeveer tussen de 85 en 90% uit te komen. De lening gaat bestaan uit twee delen, eentje voor het aflossen van mijn huidige hypotheek en starterslening (box 1) en eentje voor box 3 (het restant). Ik haal daarmee zo’n 27.000 euro uit de woning in box 3, na aftrek van alle kosten.

De rente op de nieuwe lening wordt 1,45%, wat flink lager is dan de toch al lage rente die ik nu heb. Hij komt voor 6 jaar vast te staan, dat vind ik voldoende voor dit appartement. Alles langer dan dat kost vooral veel geld (hogere rente) en de kans dat ik hier nog meer dan 6 jaar blijf wonen is niet heel groot.

De nieuwe cijfers

Na herfinanciering wordt mijn totale hypotheeksom zo’n 187.500 euro. Ik ben heel bewust niet voor het maximale gegaan hier. Mijn redenatie is dat het bedrag dat ik nu vrijmaak voldoende is voor een investering, en met dit bedrag en het nieuwe rentepercentage ga ik minder rente betalen dan ik momenteel doe!

De hypotheeklast wordt bruto zo’n 680 euro, dus ongeveer 100 euro meer dan momenteel. Het rentedeel wordt echter lager; ongeveer 230 euro. Dat maakt de aflossing ongeveer 450 euro. Dus hoewel mijn totale lasten met 100 euro toenemen, en mijn cashflow dus iets minder wordt, ga ik meer dan 100 euro extra aflossen elke maand. De rente wordt minder, dus dat is perfect.

Als we puur kijken naar de oude en nieuwe rente, kan je dus zeggen dat de bank mij rente betaalt om extra geld uit de woning te halen!

Hypotheek_oversluiten_renteverschil

Uiteraard is het niet zo zwart-wit als dit, maar het geeft wel aan dat dit niet zo’n slecht idee is.

Als ik de totale kosten mee neem in de berekening, en ook de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait, levert het overstappen een klein voordeel op (zonder de box 3 lening). Dat betekent dat de overstap op zichzelf kostendekkend is. Het box 3 gedeelte hoeft dus maar minimaal te renderen om deze actie te laten slagen. Als de box 1 overstap een tientje per maand aan voordeel oplevert, dan moet de box 3 lening dus opleveren (29.000 * 1,45% – 120 euro voordeel uit box 1) oftewel zo’n 300 euro per jaar. Bij een te investeren vermogen van 27.000 (na kosten) is dat 1,1%.

Conclusie

1,1% rente is prima haalbaar. Alleen al het dividendrendement op een index als de S&P500 is het dubbele daarvan. Dat is natuurlijk geen garantie dat ik altijd rendement maak, maar geeft wel aan hoe makkelijk het kan zijn om die 1% te halen.



Daarnaast zijn de risico’s voor mij erg laag. De nieuwe hypotheek blijft ruim onder de 90% marktwaarde, en de woning is nog erg courant (modern gebouw, dicht tegen de binnenstad). Ook zijn de maandlasten goed draagbaar, in mijn situatie kan ik met gemak 100 euro meer “uitgeven” – als we naar cashflow kijken. Als we naar vermogen kijken gaat dat alleen maar meer groeien, omdat de totale rentelasten dalen.

Zoals altijd: het bovenstaande verhaal beschrijft mijn gedachtengang en ervaring en is niet bedoeld als financieel advies. Denk altijd zelf na en overweeg om echt advies van een professional in te winnen voordat je zoiets onderneemt. In mijn situatie durf ik dit risico te nemen, maar voor veel anderen kan het aangaan van meer schulden desastreus zijn. Pas dus altijd goed op!

6 Comments

  1. Wat ik mis in je berekening is de boete en overige kosten, die moet je eerst terugverdienen voordat je over een positief rendement kan spreken.

    1. Hi, onderaan het artikel (de laatste paragraaf voor de conclusie) spreekt over kosten. In het overzicht geef ik aan 29.000 vrij te maken uit de woning, waar na aftrek van de kosten zo’n 27.000 overblijft. Dat is bruto, na belastingaftrek zullen de nettokosten zo’n 1200-1400 euro zijn. Dit is inclusief de boeterente, taxatie, notaris etc. Het benodigde rendement op de 27.000 wordt dus iets lager dan de 1,1% die ik schets. Dat maakt dit al gauw een hele rendabele overstap.

  2. Ha Ontsladebaas,

    Mooi dat je plannen lijken te gaan lukken! Op je eerdere plannen was mijn reactie inderdaad ook: nooit met geleend geld investeren! Ik blijf hier toch bij, je neemt ook het risico dat als je dat geld in één keer (of op korte termijn iig) in aandelen stopt of vastgoed koopt je nu op een erg duur moment instapt. De beurskoersen zijn nu onhoudbaar hoog, net als de huizenprijzen. Ook de rentes zullen gaan stijgen dus huizenprijzen zullen dalen. Ondanks dat je dit verlies kan lijden zou ik deze stap nooit met geleend geld zetten. Het is denk ik ook niet voor niks dat de meeste banken alleen herfinancieren voor verbouw eigen woning en niet om extra geld vrij te maken voor andere doelen. Ze hebben geleerd van de vorige crisis. Sorry niet echt een positieve reactie, en ik hoop echt voor jou dat ik ongelijk ga hebben, maar geld lenen om wat extra rendement te maken vind ik geen goed idee.

Reageren op dit bericht

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.